小規模宅地等の特例と不動産相続の難しさ——相続税の軽減制度としてよく聞く「小規模宅地等の特例」について教えてください。 簡単に言うと、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地について、相続税の評価額を大幅に減らすことができる制度です。3つのタイプがあり、それぞれ減額できる面積と割合が決まっています。・特定居住用宅地等（自宅の敷地）： 330㎡まで、評価額を80％減額・特定事業用宅地等（事業用の敷地）： 400㎡まで、評価額を80％減額・貸付事業用宅地等（賃貸物件の敷地）： 200㎡まで、評価額を50％減額例えば自宅の土地が100坪（約330㎡）で評価額が1億円なら、特例を使えば2,000万円にまで下がります。小規模宅地等の特例を適用することで相続税がかからなくなるケースも少なくありません。 なお、この特例は、誰でも無条件に使えるわけではないんです。相続人の立場によって、適用されるかどうかが大きく変わるので注意が必要です。自宅の敷地については、配偶者が相続する場合はほとんど問題なく適用されますが、子どもが相続する場合には、「同居していたか」「継続して住み続けるか」「自分の持ち家がないか」などといった条件が細かく定められているんです。そのため、「実家を相続したのに特例が使えず、相続税をより多く払うことになった」というケースも少なくありません。ご自身の現在の状況で特例が適用できるか、事前に専門家へ相談することをおすすめします。——なるほど。そういう特例が設けられていても「不動産の相続は難しい」と言われることが多いですよね。不動産の相続税における評価方法は決まっていたりはしますが、問題は「どう分けるか」なんです。土地や建物は売らない限り実際の取引価格は分からないので、「平等に分けたい」という希望が実現しにくいのが現実です。評価額と時価の差がトラブルの火種となるんですよね。——となると、相続の際の家族関係にも影響がありそうですね。そうですね。親から見れば「子どもたちで実家を守ってほしい」という思いがあっても、きょうだい間で金銭的に不公平感が生まれると、感情的な対立に発展することがあります。誰も住まない実家の土地を相続したきょうだいが、固定資産税や維持費を負担する一方で、他のきょうだいは現金を受け取って負担がない、という状況は珍しくないからです。税金の計算は数字で割り切れても、人の気持ちは簡単に割り切れないですからね……。——そういう場合、きょうだいで共有名義にするというのもひとつの手だと思うのですが、篠尾先生はどう考えますか。共有名義は一見公平に見えても、問題の先送りになることが多いです。当事者がいなくなって孫の代にまで相続が及ぶと、関係者がさらに増え、収拾がつかなくなることもあります。きょうだいでも結婚や子どもの有無など家庭状況がそれぞれ異なり、その次の世代で整理が難しくなる可能性が高いですからね。 ただし、すぐに売却する予定がある場合はいったん共有にして、売却後に現金で分ける方法は有効です。逆に「とりあえず共有」は避けるべきです。残すつもりなら誰が引き継ぐのかを明確にしておく必要があります。——きょうだい間で公平に分けるときに、一番難しいポイントはどこでしょうか。その土地の価値をいくらと見るかです。税務上は路線価で評価しますが、実際の取引価格はそれより高いことが多い。評価額1億円の土地でも、実際には1億5,000万円で取引されることもあり、「どちらを基準にするのか」で意見が割れます。平等を突き詰めすぎると弁護士を介した争いに発展し、結局「売却して現金化するしかない」という結末になる場合も少なくありません。——そのようなトラブルを避けるには、どのような備えが必要ですか。まずは「誰がどのように引き継ぐのか」を家族で早めに話し合っておくことです。生前に親が意思を示しておけば、残された家族が迷わずに済みます。また、生命保険を活用するのも有効です。死亡保険金をきょうだい間の金銭的な不公平の是正に利用するケースもあります。最近は「争続」と言われるほど、遺産をめぐる争いが増えています。制度を知るだけでなく、家族で話し合う時間を持つことが一番の対策になります。 空き家になった実家は税制面でもデメリットが大きい——実家が空き家になった場合、注意すべき点はありますか。空き家を取り壊すと固定資産税が上がるため、そのまま放置されることも多いです。しかし、倒壊や火災のリスクもあるため、国は空き家の税制面の対応として、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」という制度を設けています。一定の条件を満たせば、空き家を売却した際の利益3,000万円までは課税されないという制度です。ただし「旧耐震基準であること」「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」「売却価格が1億円以下であること」などの条件がありますので注意が必要です。——実際に空き家を放置してトラブルになるケースも多いのでしょうか。老朽化した建物が倒壊したり、火災の原因になったり、地域の治安悪化につながることもあります。また、行政から「特定空き家」と認定されれば、固定資産税の優遇が外れて税負担が重くなる可能性もあります。空き家を「誰が管理するか」を決めないまま放置すると、相続人同士の責任の押し付け合いにも発展しかねません。やはり早めに処分や活用の方法を検討することが重要ですね。——たとえば、空き家になった家を人に貸した場合などはどうなるのでしょうか。人に貸した場合は、その時点で特例は適用されません。おじいちゃん、おばあちゃんが亡くなって、住んでいた家が空き家になったけれども「しばらく考える」と言っている間に孫が住んでしまった、という場合も同様です。こうしたケースは意外と多く、気づいたときには制度を使えなくなっていたということもあります。ですから、空き家をどうするかは早めに判断することが大切なんです。 不動産相続は現金のように単純に分けられず、家族の事情や生活の形が深く関わってきます。小規模宅地等の特例や空き家税制といった制度を理解し、早めにどう扱うかを決めておくことで、余計なトラブルを防ぐことができます。特に不動産は「維持するのか」「処分するのか」という選択によって、税金だけでなく家族の関係性や将来の暮らし方にも影響を与えます。複雑になりがちな不動産相続だからこそ「シンプルに整理しておく」ことが大切です。実家を誰がどう受け継ぐのか——その選択が相続税や家族の関係に大きく影響するからこそ、生前からの準備と話し合いが欠かせないのではないでしょうか。 取材協力：税理士法人かけはし